Les logements HLM


Contexte

Le rôle du parc social est passé de la production de masse à un rôle plus complexe et différencié selon les territoires et les caractéristiques des parcs. Dans un contexte de précarité accrue et d’inflation des prix de l’habitat, sa vocation est d’offrir un logement de qualité à ceux qui ne peuvent pas se loger au prix du marché. Si la vocation première du parc HLM est bien de proposer des solutions de logements aux ménages modestes, sa population cible est en fait plus large : ce parc s’adresse aussi à des ménages de la classe moyenne qui ont des difficultés à accéder à un logement locatif dans les zones tendues ou à des ménages désirant accéder à la propriété.

A tous, le mouvement HLM vise à proposer des logements attractifs, c'est-à-dire de qualité, accessibles, et aux coûts d’usage maîtrisés (charges collectives et de consommation). Ceci réclame un renouvellement permanent des approches et des méthodes sur de nombreuses problématiques : renouvellement et rénovation du patrimoine (PSP), aide au maintien en cas d’impayé, fonctionnement social, etc.

Plus récemment, les bailleurs locatifs sociaux mobilisent des moyens croissants sur trois thématiques émergentes : la performance thermique des bâtiments ; l’implication des locataires dans la maîtrise des coûts énergétiques d’usage (en lien avec les impayés de loyer) ; l’adaptation de l’offre au vieillissement de la population.

Les études sur les logements HLM font apparaître différents acteurs ayant chacun leur propre enjeu :

  • Les collectivités territoriales : contrôler et favoriser les projets qui participent à la satisfaction des besoins et à l’attractivité du territoire ;
  •   Les bailleurs : en concertation avec les collectivités territoriales, faire évoluer leur parc au service de l’attractivité du territoire et des populations ayant du mal à se loger du fait de la faiblesse de leurs ressources et/ou d’un déséquilibre entre l’offre et la demande.

Notre démarche

En fonction de la problématique, le CRESGE réalise des études calibrées à la zone géographique concernée, à la population visée, et à la problématique particulière (population spécifique, impayés, consommation d’usage etc.).

Pour répondre aux besoins des bailleurs, le CRESGE mobilise et fait dialoguer des compétences différentes mais complémentaires. Ainsi, des bases de données descriptives des caractéristiques des territoires, du peuplement, des logements (patrimoine) sont mobilisées selon des protocoles validés afin de fournir des éléments d’analyse objectivés et prospectifs. Par ailleurs, des démarches qualitatives, allant de l’entretien au focus group classique, sont effectuées L’objectif est bien évidemment produire des outils opérationnels et partagés.

Nos points forts

  • Des études réalisées sur toutes les grandes thématiques concernant le parc locatif social (demande, aménagement, impayés, opportunités, plan stratégique de patrimoine...) ;
  • Une maîtrise du contexte d’action des bailleurs où se mêlent des aspects économiques, politiques, réglementaires, environnementaux et sociaux ;
  • La capacité à travailler à des échelles différentes : de la petite opération à l’ensemble d’un patrimoine éclaté sur des territoires divers ;
  • L’habitude de travailler au contact des habitants du parc locatif social, par des méthodes de recueil en face à face, en groupes de travail, ou par questionnaire ;
  • Des relations de travail permanentes avec les grands bailleurs du Nord-Pas de Calais (Pas-de-Calais Habitat, SIA, PROMOCIL, Maisons et Cités, Vilogia, Habitat 62-59, Norevie...) ;
  • L’inscription du CRESGE dans la démarche de coopération entre acteurs de l’habitat et chercheurs initiée par l’Union sociale de l’habitat.

Nos références

Attractivité du patrimoine, réflexion stratégique patrimoniale, positionnement de l’offre

  • Appui à l’élaboration d’une grille d’évaluation de l'attractivité du patrimoine du groupe SIA, SIA.
  • Etude sur les logements PLS en Ile de France, DRE Ile de France.
  • Etude de positionnement du produit PLS dans le département de Loire Atlantique, DDE Loire-Atlantique.

Les impayés de loyer

  • Les impayés et les procédures de traitement des impayés, PROMOCIL.
  • Analyse des impayés de loyer et des actions de recouvrement au sein de Pas-de-Calais Habitat, Pas-de-Calais Habitat.

Rénovation des logements, performance thermique du bâti, maîtrise des coûts énergétiques d’usage

  • Etude sur l’usage de bâtiments BBC par les habitants, SIA.

Peuplement du parc social

  • Mission d’assistance méthodologique et d’enquête dans le cadre de l’évaluation de l’impact du projet de rénovation urbaine de Lille en matière de mobilités résidentielles et de diversification sociale des quartiers, GIP – LMRU.
  • Les résultats de l’enquête d’occupation du parc social (OPS) de 2012 (France entière), Ministère de l’Égalité des Territoires et du Logement (DGALN).
  • Les résultats de l’enquête d’occupation du parc social de 2006 (région Auvergne), DRE-ARHLM-CDC.
  • Les résultats de l’enquête d’occupation du parc social de 2003 (région Auvergne), DRE-ARHLM-CDC.
  • Les résultats de l’enquête d’occupation du parc social de 2003 (France entière), Ministère de l’Equipement (DGUHC).

ZOOM SUR UNE ÉTUDE

Appui à l’élaboration d’une grille d’évaluation de l'attractivité du patrimoine du groupe SIA

Pour répondre à la question de l’évaluation de l’attractivité du patrimoine d’un bailleur, l’option a été prise d’optimiser aux mieux les ressources internes. Au préalable, a été effectué un inventaire des outils, des bases de données et de leur exploitation par les services du bailleur. Ce diagnostic a permis de faire ressortir des savoir-faire mais aussi une segmentation de leurs usages. Le rôle du CRESGE a donc été d’articuler les outils de connaissance du parc et du peuplement avec des éléments plus prospectifs. Le CRESGE a ainsi accompagné le bailleur dans la conception d’une grille d’évaluation aux entrées simplifiées, permettant ainsi une visualisation des enjeux à court et long terme qui tient compte de la diversité des situations territoriales.

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